Những lưu ý khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

15:59:42 - 04/10/2022

Bất động sản là gì?

Trước khi tìm hiểu bất động sản nghỉ dưỡng là gì, quý khách cần hiểu về khái niệm BĐS. Hiện nay, hầu hết có 2 dạng tài sản là: BĐS và động sản. Tuy vậy định nghĩa cụ thể về bất động sản giữa các nước có sự khác nhau.

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:

• Đất đai;
• Nhà ở, công trình nối liền với đất đai;
• Gia sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng xây dựng;
• Các gia sản khác do pháp luật quy chế.

Như vậy, có thể hiểu dễ dàng BĐS là gia sản không thể di tán, gồm có đất đai và những tài sản nối liền với đất đai, không xa cách và được khẳng định vị trí bởi đất.

Khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng

Song song với sự phát triển của vận hành du lịch nghỉ dưỡng, BĐS nghỉ dưỡng cũng du nhập và phát triển mạnh ở nước ta trong số những năm gần đây. Vậy BĐS nghỉ dưỡng là gì?

Bất động sản nghỉ dưỡng là những BĐS bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn (Condotel), shophouse, minihotel,… được xây dựng phía bên trong các khu nghỉ dưỡng và đã được bán lại cho những chủ đầu tư.

Bất động sản nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư thứ cấp liên minh với chủ đầu tư để kiếm lãi.

Nhà đầu tư có 2 lựa chọn: tự mình đứng ra kinh doanh hoặc cho chủ đầu tư thuê lại vận hành kinh doanh, tiếp đến hưởng trọn phần lợi nhuận trong thời gian hoạt động. trong đó, nhà đầu tư Việt Nam thường lựa chọn biện pháp 2, hợp tác với chủ đầu tư rất lớn.

>> ĐỌC THÊM: Điểm mạnh và điểm yếu của du lịch Nha Trang

Những lưu ý khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng có tiềm năng hay không tài chính lớn nhưng cũng tiềm ẩn một vài rủi ro không may. Nhà đầu tư cần xem xét một số vấn đề sau để tiết giảm rủi ro và tối ưu hóa lãi suất đầu tư.

Vấn đề pháp lý

Cũng tương tự những kênh đầu tư BĐS nói chung, khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì nhân tố pháp lý là trọng điểm và khẩn cấp nhất. Nhà đầu từ sẽ không lo trút tiền vào các dự án có pháp lý rõ ràng, không còn sự tranh chấp đất đai. Với các dự án có rất nhiều chưa ổn giống như sổ đỏ chưa hoàn thành sẽ bị rất cao đến sự việc quản lý, hoạt động dự án, là khó khăn khi thực hành những quá trình tại bản địa. Các dự án giống như vậy sẽ không có sức hấp dẫn bởi không người nào muốn đặt mình vào hiện tượng rủi ro không may cả.

Chính vì thế, trước lúc đưa ra quyết định rót vốn vào trong 1 dự án BĐS nghỉ dưỡng gì đấy, nhà đầu tư cần lưu ý kỹ thông tin quy hoạch, tính pháp lý của dự án cũng như uy tín chủ đầu tư.

Vị trí dự án

Vị trí quy hướng bất động sản nghỉ dưỡng cũng là vấn đề mà các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường cần lưu ý. Một dự án được lựa chọn đẹp, thuận lợi về giao thông vận tải có thể sức hút lượng khách lớn. Để đạt hiệu suất cao tối ưu khi kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng thì dự án rất cần được xây dựng ở những vị trí đắc địa, có các ưu thế đặc trưng, ấn tượng, hấp dẫn khách du lịch. đặc biệt, nó cần làm cho sức cạnh tranh với những sản phẩm khác. Tại Việt Nam, những dự án BĐS nghỉ dưỡng thường tập kết ở tỉnh khác có du lịch phát triển hoặc vùng nội đô, vùng cao đặc thù gắn liền với thiên nhiên. trong tiến trình tới, BĐS nghỉ dưỡng không những phát triển ở những vùng biển mà sẽ có mặt nhiều hơn nữa tại những địa điểm khu rừng rậm, đồi cao do yêu cầu nghỉ dưỡng của du khách có phần thay đổi, nhắm tới trải nghiệm thả mình vào thiên nhiên.

Tính thanh khoản của sản phẩm

Ngoài ra vấn đề về pháp lý, vị trí thì tính thanh toán của sản phẩm cũng chính là vấn đề cần phải lưu ý cẩn trọng. Nhà đầu tư cần giám sát xem với con số vốn mình bỏ ra thì lãi suất sau cuối doanh thu thu về là bao nhiêu? Có xứng đáng để đầu tư không. Ví dụ điển hình, với sản phẩm căn hộ khách sạn condotel, có những thời gian mức chi phí thanh toán lên tới 80-90 triệu đồng/m2 thì tổng cộng vốn mà nhà đầu tư phải bỏ ra khá cao. mức ngân sách mua vào tương đối cao thì khoản chênh lệch mà nhà đầu tư thu về cũng không đáng kể.

Chất lượng và công dụng dự án

BĐS nghỉ dưỡng thành lập và hoạt động nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí của mọi người. để làm được giống như vậy, không gian của rất nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, từ thiết kế cảnh đẹp, sinh vật phải thực sự thuận tiện, sảng khoái, tạo cảm thấy thoải mái cho du khách. Số đông các khu du lịch nghỉ dưỡng hiện nay đều được tích hợp thêm các tiện dụng giống như hồ bơi, massage, ẩm thực, khu vui chơi, khu mua sắm… mục đích đáp ứng tất cả các nhu cầu của khách du lịch. ngoài ra, sự giỏi trong công tác điều hành, dịch vụ chăm chút quý khách cũng là những nhân tố giúp dự án ghi điểm với quý vị.

Năng lực của chủ đầu tư?

Đây là yếu tố đầu tiên khi chọn 1 dự án bất động sản nghỉ dưởng để đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín năng lượng thể hiện qua: tiềm năng tài chính; kinh nghiệm làm việc phát triển dự án; Giá trị thương hiệu.

Năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam đoan với quý khách về mức nói rằng lãi suất, tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, khả năng khai thác và kinh doanh… Chưa hẳn là “lời hứa” hay “bánh vẽ” giống như các chủ đầu tư kém năng lực, làm ăn chụp giật và manh mún. khối hệ thống các dự án đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án BĐS nghỉ dưỡng được bảo vệ và phát triển sau.

Nơi đây vấn đề cốt lõi khi đo lường và thống kê biện pháp đầu tư 1 sản phẩm gì đó. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với con số vốn ban đầu? quý khách đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hay 12%/năm trong 8 năm, 9% trong 9 năm…Vì đây là con số chủ đầu tư đề ra cho những lúc mới đầu. Điều quan trọng là con số sau thời điểm cam đoan là bao nhiêu %/năm? Mức lợi nhuận này chịu ràng buộc chính vào 3 yếu tố: Vị trí dự án; Thiết kế tiện ích dự án; Thương hiệu đơn vị điều hành và khai thác khi dự án BDS nghỉ dưởng đưa vào hoạt động.

Trước tiên là vị trí dự án ảnh hưởng vô số đến lượng khách du lịch hàng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách… Vị trí có khoảng gần biển hay không? Thị trường Thành Phố Đà Nẵng vị trí nào khách du lịch yêu thích nhất? Tại Nha Trang mặt đường Trần Phú đẹp nhất? Dự án tại Phú Quốc thì khách tiềm lực đến nghỉ dưỡng ra sao?

Thứ hai là thiết kế dự án có khác hoàn toàn hay không? Dự án có các tiện dụng nào có hồ bơi hay là không, quán ăn, coffe bar, sân golf…công năng sử dụng của phòng có thoả mãn khách du lịch hay không? nội thất chuyển giao theo tiêu chuẩn 5 sao không?…

Thứ ba là thương hiệu quản lý và khai thác tốt sẽ đảm bảo năng suất phòng, lựa chọn mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…

Tổng hợp cả 3 yếu tố trên sẽ lựa chọn bài toán tài chính cho condotel mà nhà đầu tư lựa chọn.

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lãi suất sau thời gian cam đoan như sau:

+ Lợi nhuận/năm = năng suất phòng trung bình/năm X 365 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lãi suất trung bình/tổng doanh thu.

+ Trong đó: Lợi nhuận/năm: số tiền lãi suất trước thuế 1 năm. năng suất phòng trung bình/năm: nhờ những con số giải trình từ kiểm toán nước bên cạnh, tham khảo thị trường CBRE, Savills… Giá phòng/đêm: ước lượng giá hoạt động mai sau condotel nhờ vào các khách sạn lân cận cùng chuẩn mức 5 sao hay 4 sao. Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số bình quân báo cáo tham khảo ngành khách sạn của rất nhiều tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

Nguồn: Biệt thự biển Nha Trang